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把常州房子全款买下来再抵押贷款:贷款全款买房后再申请房屋抵押贷款,这样划算吗?

xlwxj3个月前 (08-24)常州房产抵押贷款74

粗粗一看,抵押贷款利率高,房贷利率低,肯定是不划算的,不过南房地产大源按揭郑大源可以从多个角度分析,娓娓道来告诉你是否划算,这是需要综合计算的,有的角度是划算的,有的角度是不划算的,有的角度也许无所谓是否划算,因为必须这么做,这是很无奈的选择。

划算与否需要考虑很多因素,然后根据具体情况分析,如果是无奈的选择,基本上也没有什么好说的。

1房价的节省是否划算:

如果买家申请房贷购买,房价会高一些,而买家申请全款购买,房价会便宜很多,由于当前房价较高,全款购买可以节省数万元的房价通常问题不大,所以这个全款购买肯定是划算的。

具体节省多少,则看具体交易了,当然现实中也有一些交易,也许全款业主也不肯降价,那就白说了。

2税费的节省是否划算:

如果申请房贷购买房子,现在很多地方三价合一(成交价,贷款价格,交税价格),这样子简单地说就是无法报低价了。比如你100万购买一套房子,你想申请70万贷款,那么就需要按照100万交税。

如果全款购买,就可以较低的价格交税,只要交税价格高于税局核准价格即可,这个可以节省很多税费,尤其如果是豪宅,不满2年或者不是满五年唯一,申请房贷的税费需要8.1%或者9.6%,税率高,税费自然就多,如果全款购买可以适当报低价,可以节省税费,这个一旦节省了就可以不少钱。

尤其如果你想申请高额的贷款(GPGD),申请房贷就需要交更多的税费,而全款购买则可以满足高评低税,按照评估价贷款,按照税局核准价交税。

注意,通常核准价低于成交价的。

如果题主所在地区尚未三价合一,那么房贷购买与全款购买的税费是一样的,算我白说。

3贷款利息区别是否划算:

申请房贷的利率通常比申请抵押贷款的利率要低的,目前各个地方的商业贷款首套通常利率上浮10%-35%不等,而经营贷的利率上浮肯定会更多,在广州房贷首套上浮10%,经营贷利率上浮30%左右。

以贷款100万20年的房贷与抵押贷款来计算利息差。

申请100万20年利率上浮10%等额本息,月供是6816.89元。

申请100万20年利率上浮30%等额本息,月供是7379.39元。

由此可见,每个月的月供差距是562.5元,一年的月供差距6750元,5年差距33750元,10年差距67500元。说起来也就是几万元的利息差。

很显然申请房贷的利息负担少一些,所以肯定是申请房贷划算。而且房贷额度高,利率,年限长,月供压力也小。

不过在计算房贷与抵押贷款利息成本的时候,很多人习惯计算20年或者30年,由此你会发现利息成本差距也不小,这里需要注意很多人申请3-8年都会提前还清全部的欠款的,所以真实的利息也许没有那么多,另外由于央行基准利率也在调整,所以现实中,这个利息差仅供大概参考。

4手续麻烦:

通常来说申请房贷的手续比较简单, 需要的证件简单一些,而申请抵押贷款手续会复杂一些,要的证件更多,尤其在广州,如果你申请的抵押贷款额度超过100万,必须有营业执照,这个手续就比较复杂了,如果你没有营业执照,有可能就无法申请抵押贷款,所以提问务必问问清楚当地的政策哦,万一无法申请抵押贷款,那就麻烦了。

这个浪费的时间,精力也算是成本的一种,所以也纳入划算与否考核。

上面主要分析了是否划算,我们已经大概心里有数了,根据贷款额度的多少,根据申请房贷与全款抵押之间的房价,税费,利息也大概可以算出最佳的方案了!

由于缺少具体数字,我也无法精确告知哪个划算,就提供以上思路供参考。

通常来说,如果贷款年限长,申请房贷划算,如果年限短,其实还真不如全款然后再抵押贷款划算。

下面则是很多种无法申请房贷的情况,一旦遇到了,就不是是否划算的问题了。

5无法申请房贷或者房贷贷款额度太低

上面说到申请房贷简单,申请抵押贷款麻烦,其实也有一个反过来的情况,你是否有资格申请房贷贷款呢?

现在各个城市都有实施限购,限贷政策,也许你有资格购买,但是很有可能你没有资格申请贷款,如果你没有资格申请房贷,自然不存在是否划算了,只能先全款然后抵押贷款。

或者申请房贷需要算二套,首付较高,比如在广州如果首套房贷未结清,购买二套房子,首付需要7成,而全款再抵押则可以贷款7成,相当于首付3成,这个也是很有诱惑力的。

还有一种情况,买房的人由于自己的资质不好,无法申请房贷(比如征信,收入流水等),但是全款买房后,可以换一个人申请贷款,买房的人同意抵押即可。

6收款人约束:

目前由于公证委托书不允许委托收款,所以申请房贷需要原业主本人收款,如果你遇到了炒家盘,有可能炒家不放心,不想你将房款打入原业主账户。而全款或者抵押贷款可以其他人收款。

7必须一次性过户:

业主急售,有可能业主由于资金等问题,要求必须一次性付款,而不接受房贷购买,那就除非你不买,否则只能全款再抵押。

8公司购买:

有的人由于被限购了,没有买房资格,有可能选择公司名义购买,这样子很多城市要求先一次性付款购买,出房产证后才能申请抵押贷款(经营贷)。

不过广州公司名义购买,可以申请贷款的,不需要全款,不需要垫资。

我是南方房产大源按揭郑大源,熟悉二手房交易,过户,税费,按揭贷款(纯商业,公积金,组合贷款,经营贷,信用贷),有任何有关问题请随时联系我,欢迎私信联系必复。也欢迎就本话题在评论区发表您的意见,觉得好请点赞转发,多谢您。

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